ביקורת ליקויי בניה, בדיקת מבנים, בדק בית לדירות חדשות ויד שניה

• חוסר בכח עבודה מיומן (פועלים, מנהלי עבודה, ומנהלי פרויקטים צעירים חסרי ניסיון)
• שימוש בחומרים שאינם עומדים בתקנים הישראלים.
• תכנון לקוי.

מהו ליקוי בניה?

• ליקוי בניה הינו אי התאמה בין התכנון או הביצוע לבין דרישות התקנים הישראליים, תקנות התכנון והבניה, תקנות הג"א, חוק מכר (דירות), חוזה, מפרט טכני, תוכניות הדירה, חוק החשמל או כל מסמך אחר המחייב את הקבלן או היזם.
• ביצוע לא מקצועי ושימוש בחומרים מאיכות ירודה הינם ליקויים שכיחים, הפוגעים באיכות המבנה וברמתו האסטטית.

סוגים שונים של ליקויי בניה:

• תכנון אדריכלי לקוי - אי התאמה בין התכנון לבין תקנות התכנון והבניה ו/או התקנים.
  את ליקויי התכנון ניתן לגלות עוד בשלבי התכנון או בכל שלבי הבניה.
• תכנון קונסטרוקטיבי לקוי - ליקויי ביסוס או חישוב לקוי של אלמנטים עלולים לגרום לשקיעות ואף לקריסת המבנה, העדר חגורות אופקיות ואנכיות גורם לסדקים במבנה ולתופעות נלוות, תכנון לקוי של גגות שטוחים וגגות רעפים (שיפוע לקוי, מספר קולטנים קטן מהנדרש, בידוד תרמי לקוי, העדר נידבך ראש) עשויים לגרום לנזקים חמורים ולתופעות לוואי לא רצויות למבנה.
• ליקויי ביצוע- אי התאמה בין הביצוע לבין התקנים הישראלים,
  הוראות ביצוע שגויות, מחסור בכוח עבודה מיומן ומקצועי (מנהלי פרויקטים, מנהלי עבודה ופועלים), שימוש בחומרים שלא עומדים בתקנים הישראלים ועוד.
• הפרשי שטח - אי התאמה בין השטח הנמכר לבין השטח הריאלי.
• אי התאמה בין המפרט הטכני (מכר) לבין הביצוע - קירות, גימור, חלונות דלתות, אביזרים.

את ליקויי התכנון ניתן לגלות לפני תחילת הביצוע.
את ליקויי הביצוע ניתן לגלות בזמן הביצוע, טרום מסירה, במסירת הדירה או בתום שנת הבדק.

למי פונים?

מתי ואת מי תובעים?

• במקרה של חוסר התייחסות מצד הקבלן לדרישות תיקוני הליקויים או במידה והתיקונים לא בוצעו במקצועיות ניתן להגיש תביעה.
• את מי תובעים יקבע עורך הדין, אך ברוב המקרים תובעים את המוכר (היזם).

האם כדאי לפנות מיידית לבית המשפט?

• חוק מכר (דירות) קובע, חד משמעית שיש לתת לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים.
  רק אחרי שהקבלן לא תיקן את הליקויים או חלק מהם, ניתן להגיש תביעה.

מה הוא משך ההליך?

• מרגע הגשת כתב התביעה ההליך יכול להימשך בין שנה לשלוש שנים, תלוי בגודל התביעה, לעיתים יש להוסיף זמן נוסף במקרה של ערעורים.

עד מתי יש להגיש את התביעה?

• בתוספת לחוק מכר (דירות) משנת 1990 מפורטות תקופות הבדק והאחריות של הקבלן לכל סוגי הליקויים (ראה בפרק "חוק מכר דירות").
• בתקופת הבדק חובת ההוכחה חלה על המוכר, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על הקונה.
• אם התגלתה אי- התאמה יסודית, אחראי המוכר גם אחרי תקופת האחריות.
• במידה ויש צורך בתיקון חוזר מתחילה הספירה מתום התיקון הראשון.

ניתן להגיש תביעה בתקופת הבדק או בתקופת האחריות בלי שים לב לחובת ההוכחה.

באיזה בית משפט תובעים?

מה הוא הסעד או הפיצוי המגיע לדייר?

1. עלות התיקונים הנדרשים (נקבע על בסיס חוות דעת מהנדס בודק).
2. פיצוי בעבור הורדת ערך הדירה במקרה של:
   • חוסר שטח הדירה.
   • מידות קטנות מהמידות המינימליות המצוינות בתקן.
   • אי התאמה למסמכי המכר.
   • אי התאמה לפרסומי המכר.
   העלות נקבעת על בסיס חוות דעת שמאי מקרקעין.
3. פיצוי בגין נזק בלתי ממוני נקבע על ידי בית המשפט, לדוגמא:
   • עמודים ובליטות שאינם מסומנים.
   • ליקויי בניה שאינם ברי תיקון.
4. פיצויים בגין:
   עוגמת נפש, אובדן הכנסות, דיור חלופי במקרה הצורך, החזר הוצאות יוצג ע"י עורך דין התובע ויקבע ע"י בית המשפט.

מה מקומו של המהנדס הבודק בתהליך הנ"ל?

• המהנדס הבודק חייב לגלות את רוב הליקויים הנסתרים, כולל ליקויי התכנון.
• המהנדס הבודק מתמחר את תיקונים הנדרשים.
• המהנדס הבודק מפנה את הדייר לשמאי מקרקעין, במידת הצורך.

מה הם השירותים שהמהנדס הבודק חייב לספק בתמורה לתשלום?

• בדיקת הנכס לפי דרישות התקנים והתקנות הרלוונטיים.
• בדיקת התיקונים שבוצעו ע"י הקבלן.
• הכנת חוות דעת הנדסית קבילה בבתי המשפט
• ליווי בזמן ביקור מומחה מטעם בית המשפט.
• עזרה לעו"ד (שאלות למומחה בית המשפט).